太陽光義務化と疑問点について！【東京都】
こんにちは。
今日は2025年４月から義務化とされている太陽光パネルについてです！
『要らないのに強要されて、購入するお客様が可哀想』や
『絶対必要なの？南面の屋根が無い場合は？』などなど色々な意見も聞きますが、
今日はよくある疑問点１０個について簡単にまとめていきます！
Q1.太陽光義務化は誰に対して課せられた義務？
A.ハウスメーカー（年間20,000㎡以上の建築実績のある）
お客様ではなくハウスメーカー側に課せられた義務ということです。
年間20,000㎡の面積を超えるハウスメーカーは50社ほどとの事ですので、地元の工務店で建てる場合はやらなくても良いということですね。
Ｑ２．大手ハウスメーカーで建築したいけど、どうしても太陽光は設置したくない。どうしても設置しなくてはいけないの？
A.いいえ。ハウスメーカーの判断になります。
義務化対象のハウスメーカーが建築する全ての建築物に太陽光を設置する必要はなく、
メーカーが建築する全建物をある計算式に当てはめて、全体で一定の設置量を超えていれば良いという内容です。つまり、全住戸に必ず設置ということではありません。
ただ、簡単にはずすことを認めてしまうとすぐに、一定数を割ってしまいますので、
基本的には設置すると考えたほうが良いでしょう。
Q３.義務化対象のハウスメーカーで建築する場合、狭小住宅で太陽光が全然載らない家や、屋根面が北側にしかないような住宅でも太陽光設置しないといけないのか？
A.いいえ。下記の２つの条件を満たす屋根形状の場合は設置基準算定外となります。
①北面以外の屋根面の合計が20㎡未満
②北面以外に２面以上ある場合に、２番目に大きい屋根面積が10㎡未満
Q４.３F建の場合や下屋がある場合は？※下屋とは１つの建物で異なる階数部分がある場合の階数の低い方の屋根
A.３F建の場合、３Fの屋根のみで計算、２F建は２Fの屋根のみ、平屋は１F屋根で計算します。
Q5.太陽光設置ってぶっちゃけ得するの？
A.発電量と導入費用によっては補助金を使うとお得になる計算です。
令和６年４月現在、発電した太陽光の買取金額は１６円/kw、仮に４kwの太陽光を載せた場合の初期コストが補助金取得後で115万円とすると、８年で回収できるシミュレーションです。
パワコン等のメンテナンス費等を３０年間で１４２万円とすると３０年後には＋１００万円の利益になるとのこと。（国交省の計算）
Q6.太陽光の初期費用を抑えることはできるのか？
A.可能です。代表的なものにリース契約が可能です。
Q7.災害で破損した場合には火災保険の対象になるのか？
A.はい、なります。
Q8.夜や悪天候の際には発電されないのでは？
A.はい、夜間や悪天候の際に発電されません。
４ｋｗの太陽光を載せた際の返還発電量は約4,000kwhになります。
これは一般家庭の平均年間電力消費量の約８割に相当し約８割の電力をまかなえる計算です。
ただ、一般的には設置後は経年と共に発電効率が落ちていくものなので太陽光設置メーカーに確認して検討するのが好ましいかと思います。
Q10.太陽光パネルの維持メンテナンスはどのくらいかかるの？
A.１５年後にパワーコンディショナーの取り換え費用が約３０万円。
東京都では定期的な専門業者へのメンテナンスを推奨しており、都の調査では１回の専門業者への依頼費用は4.7万円とのことですが、
恐らくほとんどの人は不具合が出る前点検等はしない方がほとんどです。
下記URLに他にも詳しいQ＆Aが載っていますので、是非チェックしてみてください。
Microsoft PowerPoint - 喬表ã…⁄ㅼㇿ.pptx (tokyo.lg.jp)
また新制度についての電話相談もしているので、
下記にお問い合わせ頂くとさらに詳しい内容を教えてもらえるかと思います。
■ワンストップ相談窓口（クールネット東京）
電話番号：０３－５９９０－５２３６
受付時間：平日９時～１７時
私、個人的には将来的な環境問題や温暖化の事などを考えると、
今は補助金なども充実していますし、割と義務化には賛成派です。
太陽光発電にはウイグルの強制労働問題や、廃棄問題などの側面もありますので、
賛否両論ありますが、将来のこどもたちの環境を守ることは大事だと思います。
ちなみに、あるアンケートによると
反対しているのは６０歳以上の年代が多く、
２０代のほとんどは賛成派だとか。。。
これから新築を検討するお客様は、おそらくほぼほぼ太陽光が
標準搭載になるかと思います。
電気代が爆上がり中の昨今では、自家発電できると嬉しいですよね。
私個人的には、蓄電池とセットで導入するのがおススメです。
蓄電池もそれなりの初期コストがかかりますが、
こちらも大きく補助金が出ますので入れない手はないです！
なにより災害時に電気に困らないのは安心ですよね。
では。
良い設計士のポイント【後編】
前回、良い設計士のポイントで
外構の提案をしっかりしてくれるという点を
お伝えしました。
今回は、
②写真やパースなどのイメージを沢山出してくれる。（共有してくれる）
③デメリットとメリットを簡潔に教えてくれる
についてです！
まず、注文住宅と普通の買い物との圧倒的な違い！
それは、購入するモノが見れないという事です！
例えば今日の晩御飯の買物であれば、スーパーに行って実際にモノを確認して買いますね。
食材が痛んで無いか、形はどうか、内容量や値段は一目瞭然です。
ただ注文住宅の場合は、これから建てるまだ形の無いものをイメージして作らないといけません。
結婚式のプランなども同じですよね。
結婚式のプランを決める際に、イメージが中々できず、夫婦間で悩まれて苦戦した方々も多いのではないでしょうか。
特に家の場合、平面図から立体を想像する
空間把握能力が必要になってきます。
ハウスメーカー側の人間は想像ができますが、
普段図面を見慣れていない方には結構難しかったりします。
そんな時に、口であーだこーだ説明されるより
写真やパースで見せて貰った方が一発で分かります。
これは建築の設計だけに限ったことではなく、
相手に物事を伝えるのが上手な人は例え話がとても上手です。
昔テレビで良く出ていた島田紳助の例え話がめちゃくちゃ上手で未だに良くYouTubeで観てます。
営業としても、ホント勉強になります。笑
家づくりとは、空間提案になります。
『お客様のイメージに近いのは、例えばこんな写真のイメージですか』
という引き出しが多ければ多いほど、わかりやすくイメージもつきやすいです。
スケッチやパースよりも、私は実例写真の方が認識のズレが無くて良いと思います。
スケッチやパースでは質感までは分からなかったり、スケッチなんかは上手い人が描くと凄く良く見え過ぎてしまったりします。
実例写真なら、お客様自身が用意する事も可能です。
今はインスタなどで自分の好みの写真が簡単に手に入ります。
『このLDKの写真のリビングのイメージは少し違うけど、キッチンの雰囲気はドンピシャだ』
とか
『玄関の雰囲気は違うんだけど広さはこの写真位の感じが良い』
など
より分かりやすくあなたの要望を設計士に伝えやすくなります。
③メリットとデメリットを簡潔に伝えてくれる
お客様からの要望を、聞いて間取りを作る訳ですが、実はその要望を実現しようとすると、他の部分にシワ寄せがいく事が結構あります。
例えば、下記のケースです。
お客様要望が、『南のお庭を取る為に、家の配置を北側に寄せたい』
この時、北側になるべく寄せる事は可能ですが、
北側射線制限という法律をクリアする必要があります。
そうなると、最上階の1番北側の部分の天井が下がったりします。
また、屋根の南面の面積が減るので、太陽光パネルを載せたい人は載る量が減るので要注意です。
太陽光が良いか悪いかは置いといて、東京では2025年に義務化とまで言われていますので、おさえておきたいところです。
（次回以降で太陽光義務化についても、書いていきたいと思います。）
また、軒を短くしなくてはいけないので、外観が変わります。
一般的に、屋根はフラットルーフで無ければ軒のある家の方が、カッコイイです。
ヘーベルハウスのように、フラットルーフで家がスクウェア形の場合は、軒が無くてもカッコイイです。
ただ、屋根にパラペットという立ち上がり部分が出るので、北側に限界まで寄せようとしても、難しいのです。
北側に家を寄せると確かに南面が広くなります。
ただ、最近の住宅では給湯器なども発電するエネファームなどを使うことも多く、そういった給湯器は普通の給湯器よりも大きいです。
なるべく、そういった設備は外観を損なわない為にも、南面や道路面などの目立つ場所に置かないように設計することも大事です。
こういったお客様の要望に対してメリット・デメリットを簡潔に伝えて貰えると嬉しいですよね。
ではまた。
良い設計士のポイント【外構編】
前回、建築士資格を持っているか、持っていないかは良い建築士かどうかには関係ないというお話しました。
今回は、良い設計士のポイントをいくつか列挙してみました。
ただ一つ注意点があります。
今の担当の設計士が、あまり当てはまらなくてても、『設計士を変えろ！』などと声を荒げる必要はありません。
設計士も人です。
まずは、あなたとのフィーリングや性格が合うか、打合せが楽しいか。
そこが凄く大事です。
今回の項目に当てはまらなくても、その部分をお客様であるあなたから『提案して欲しい』と言ってみてください。
きっと素敵なプランがでてくる・・・はずです笑
正直、良い設計士のポイントは挙げたらキリがありません。
良く話をきいてくれる。
色んな提案をしてくれる。
今の家の改善したいところを沢山聞いてくれる。
こういった事は勿論大事ですが、ある意味当たり前と言えます。
今回は、住宅営業を１０年以上やってきた中で、私が『意外とやってくれないケースが多いな～』と感じる項目に注目してみました。
是非、参考にしてみてください。
①外構の提案をしっかりしてくれる。
当たり前だと思うのですが、意外と外構の提案をしっかりしてくれない設計士は多いです。
家の中の間取りの話ばかりに気を取られがちですが、道路からのアプローチや外観上の魅せ方。自転車の置き方や、エアコンの室外機配置・植栽や外構照明の提案。
こういった細かい部分が提案されずになんとなく外構予算１００万円とかいうのはすごく危険です。
実は、外構費用は予算圧縮の為に、最低限まで削られているケースが多いです。
敷地条件にもよりますが、個人的には『土地の㎡数×３．３万円』以上は予算で見ておく方が良いと思います。
土地面積は１００㎡なら３３０万、１５０㎡なら約５００万といった感じでしょうか。
ただ、勿論、予算があっての事ですから、仕方のない部分もあるかと思います。
個人的には、建物の外壁をタイルにする位なら、その分のコストを外構費用に回した方が良い場合もあるので、検討してみてください。
あとは、外構・建物ともにコストを下げながらカッコよく魅せる技があります。
それは、『シンプルな外構工事に合わせて家を設計する』です。
具体的にはどういうことか。
それは、まず建物は道路面に窓を作らない。
そして、外構はコンクリート打ちっぱなしにシンボルツリー１本のシンプルなオープン外構。
こんな感☟じです☟
いわゆる『シンプルモダン』っていうやつですね。
シンプルにまとめているので、外構もシンプルで安価で済みます。
ただ、このやり方は北側に道路があるような敷地条件でないと結構難しいかもしれません。
何故なら、普通南側には大きな窓を取るのが設計の基本だからです。
ただ、敷地の条件によっては必ずしも南に窓を大きく取らないといけないなんて事は無いのです。
敷地によってはコの字型のプランにすることによって、解消できるケースもあります。（設計士の腕の見せ所！！）
外観を重要視するのか、間取りを重要視するのかでも変わってくるので、そこもあなた次第ですが、是非外構の提案も含めて設計士さんにはお願いしてみましょう！
②写真やパースなどのイメージを沢山出してくれる。（共有してくれる）
③デメリットとメリットを簡潔に教えてくれる
今回は①外構提案について長くなってしまったので、②③については、次回また解説していきます！
１級建築士でもクソプラン！？【建築士資格者のお話】
皆さん、家づくりする上で『せっかくなら１級建築士の資格を持った人にプランを考えて欲しい！！』
と考えているかた多くないですか？
断言します。
『建築士資格を持っているか』と『良いプランが描けるか』は全く関係ありません。
いや、むしろ営業側の立場から言わせてもらうと、、、
建築士資格持ってるデザイナーの方が色々、条例とか細かい法規制にガタガタうるさくて、ありきたりな夢の無いプラン描いてくる人多いんだよな。。(笑)
そんなかく言う私も建築士の資格を持っていますが、初めはプランなんて全然描けませんでした。
まず建築士の試験についてですが、建築士は『1級建築士』と『２級建築士』があります。
試験は２回に分かれていて、一次試験がマークシート、二次試験が設計のプランニングと作図になります。
この２次試験のプランニングと作図ですが、実務とはとてもかけ離れたスキルを要求されます。
試験に受かるための勉強をするので、建築士に合格した暁にはステキなプランが描けるデザイナーになっている！という事ではありません。
建築士の試験は実は、実務で設計業務を１０年以上やっている人が落とされ、図面に人を３ｍの高さで書いてしまうようなモノの縮尺が全く分かってない人が受かる試験なのです。
私は忘れもしません。
２級建築士製図試験対策の学校の初日を。。。
一般車を描けば縦７ｍもあるリムジンを描き、人を描けば身長３ｍ、トイレの便器のサイズが２ｍ近くある、そんな人達の図面を沢山見ました。
ただこんな彼らも、たった２か月位で二次試験である製図をクリアする為に、試験に受かる為の勉強を集中的にやります。
なので、本当の設計の実力なんてものは必要ありません。
逆にベテランの設計士が、試験で良いプランを描こうとすると自滅します。
減点方式なので、減点されないすぐ描けるプランを描けば受かるのです。
間取りの良し悪しは、ほとんど合否に関係ありません。
どちらかというと、図面（線）の綺麗さやメリハリ、書き込みの量（草木、アプローチの表現など）が合否を分けます。
私は大手ハウスメーカーに勤めていますが、一級建築士でもホントにダサいプランを描く人もいれば、無資格でもかなりカッコイイデザインの家を設計し、コンペでも次々と受賞する人がいます。
あなたは、どちらの設計士に頼みたいですか？
勿論、人によって好みが違うので、ダサいかカッコイイかは人それぞれです。
本当に良い設計士は、あなたにとって理想といえる家を描いてくれる設計士です。
ただ、あなたにとっての理想の家を建てるには、他人である設計士の実力は勿論ですが設計士を見極めるあなた自身の力も必要となります。
これは、私の意見ですが本当に良い設計士と、自己満オ〇ニー設計士を見極める
いくつかの項目があります。
次回は、私の所感ですが良い設計士とはどんな設計士か列挙していきたいと思います。
ではでは
【インテリア】床材について
せっかくの家づくり！
住宅の内装インテリア拘りたいですよね！
特に昨今はインスタグラムやピンタレストなどがあるので、一般の方でも結構コアな拘りを持って家づくりに取り組む方が増えてきました。
今日は、内装の中でも1番印象が変わると言っても過言ではない、フローリング・床材についてです！
まずフローリングの種類を見てみましょう！
①無垢材
→完全なる天然木の1枚フロア
②挽き板
→表面上の厚さ2mm位に天然木を使い、その下は合板で構成
③突板
→表面上の厚さ0.2mm位に天然木を使い、その下は合板で構成
④シート
→木目を印刷したシートを合板の表面に貼る。天然木は使ってない。
つまり、『表面に使われている天然木の厚さ』によって呼び方が変わります。
金額もお察しの通り、天然木がより厚く使われている方が値段が高い傾向にあります。
一部、挽き板は種類によっては無垢材よりも高いケースもあります。
【見た目の良さ】
無垢材＝挽き板＞突板＞シート
【メンテナンス性】
突板＝シート＞挽き板＞無垢材
【お値段について】
無垢材≧挽き板＞突板＞シート
個人的には、無垢材と挽き板は見た目の違いが良く分かりません！(笑)
ただホンモノ思考の強いかた、木の踏み心地にとことんこだわりたい方は、悩まず無垢材を選んだら良いかと思います。
ただ無垢材や挽き板はメンテナンスの必要な物も多い為（塗装仕上げ等によって変わる）気に入った床材があったらお手入れについてはしっかり聞くのが良いかと思います！
また、床暖房を採用したい方は相性がどうかも聞くと良いかと思います！
床材は良いものを選ぶと金額が高くなりますが、空間のなかで壁紙の次に多く目にふれる部分ですので、良いものを入れた方が圧倒的にお洒落な空間になります。
全ての床を無垢材や挽き板を採用すると、金額がかなり上がってしまいますので、
メリハリをつけて採用するのが良いです。
例えば子供部屋は、汚すかもしれないしお子様のご年齢によっては、メンテナンスし辛いですので、シート床材で十分かなと。
その分LDKや玄関ホールは来客時に一番最初に目に入る部分ですので、少しお金かけてでも良いものを入れると良いかと思います。
間取りが決まってきて、見積もりを取る段階でお客様側から何も言わなくても標準でLDK位は挽き板や無垢材が標準にしてくれている営業マンが個人的には好きです(笑)
ただペットを飼っている方などは、毛が隙間に入りやすかったりして気になるかもしれません。
その場合は突板などのものも最近は良いデザインのものが増えているので有りかなと思います。
いずれにせよ、『内装もこだわりたいよ！』って方は必ずフローリングのサンプルなどを見せてもらって確認してください。
木に徹底的にこだわって家づくりをしたい方は大手ハウスメーカーならぜひ住友林業の住宅展示場を見学してみると良いかと思います。
ちなみにほかのハウスメーカーでも無垢材などはどこでも使えますので、もし無垢材気になる方はフローリングメーカーのモデルルームなどを見学してみるとすごく参考になると思います。
あとテンションが上がります(笑)
個人的には下記のショールームは見たことがあって、
おススメなのでお近くのショールームなど検索してみると良いかも
①WOODONE (ウッドワン)
②WOODTEC（朝日ウッドテック）
③マルホン
では！
【補助金①】東京都で建築の方は特に必見！【東京ゼロエミ等】
ご無沙汰してます(笑)
今日は皆大好き補助金についてです。
最後に東京都以外の人も参考になる補助金まとめページを紹介するから、東京以外の人も是非みてね(笑)
東京都で新築を建てる方は必見の補助金事業があります。
『東京ゼロエミ住宅促進事業』
令和４年度以降は、補助金内容も拡充しており計画する建物に応じて
下記項目をチェックしてみてください。
①新築住宅に対する補助金（省エネ性能・断熱性能の向上条件有り）
令和４年度からは、水準１～３と段階が設けられており、どの水準に達するかで
貰える補助金額が変ります。貰える金額は下記の通り。
水準１ 水準２ 水準３
一戸建て ３０万 ５０万 ２１０万
集合住宅（賃貸） ２０万 ４０万 １７０万
水準１は、『注文戸建住宅の戸数が300戸未満の住宅供給事業者（地域工務店等）が供給する住宅』に限定されています。
つまり、全国に出ているようなハウスメーカーで建築する方は、水準２もしくは水準３を狙うことになります！
特に賃貸住宅を建築される方は、戸当たりの補助金ですので
仮に１０世帯の計画で水準３を達成した場合であれば、
１０世帯×１７０万円＝１，７００万円
この助成金を達成するために必要な条件ですが、東京都が求めているものは主に２つです！
それが『断熱性能の強化』と『省エネ設備機器の採用』です！
そもそもなぜ、今回東京都は１３２億円という大きな金額を補助金として設けたのかという背景ですが、狙いは下記の通りです。
『東京都では、2021年1月に、都は、2050年までに世界のCO₂排出実質ゼロに貢献する「ゼロエミッション東京」の実現のため、2030年までに温室効果ガス排出量を50％削減（2000年比）する「カーボンハーフ」を表明し、取組を加速させています。都内の温室効果ガス排出量の約30%を占める家庭からの排出量を減らすためには、住宅の省エネ性能等を一層向上させる必要があります。』
※東京都環境局一文抜粋
要は、CO2の排出量を減らす活動を率先してやっていきますよってことですね。
１．断熱性能の強化
断熱性能については、建物の構造躯体によって変わってくるので一概に言えません。
断熱性能を表す指標としてUa値（ユーエー値）というものがあります。
Ua値とは、外皮平均熱還流率といって、簡単に言うと建物内の温度がどれだけ外に逃げやすいかを示したもので、建物の隙間や断熱性能が関係してきます。
昔はQ値、C値といった指標がありましたが、最近ではUa値が一般的です。
このUa値は数値が低いほど性能が良いということになります。
そして、東京都が求めるUa値は水準１で0.70以下、水準２で0.60以下、水準３で0.46以下です。
ちなみにZEH（ゼロエネルギーハウス）仕様がUa値0.6以下ですから、東京ゼロエミは、かなり高い水準が求められていることが分かります。
２．省エネ設備機器の採用
こちらはエコな設備機器を沢山いれてCO2排出削減に貢献しようというものです。
主に、高効率の給湯器や高効率エアコンの採用
照明についてはLED照明は勿論ですが、調光機能や人感センサーが付いているもの。
水栓などにも節水機能が付いていたりするものを設置する事でエコな住まいにする必要があります。
②太陽光発電・蓄電池の補助金
この東京ゼロエミ補助金は別途、太陽光発電や蓄電池の助成金もあります！
太陽光は、搭載するkw（キロワット）数によって変わりますが、１０万～１３万円/kwの補助金が出ます。（最大５００万円）
蓄電池は、4Kw以下のタイプですと①機器代金の半額 ②蓄電容量×１０万円 ③８０万円の低い金額が貰えます。
4kw超えのタイプですと①機器代金の半額 ②蓄電容量×２０万円 ③太陽光出力×２０万円の低い金額が貰えます。
③不動産取得税の減免
建物を建てる際に、１世帯あたりの面積が４０㎡未満ですと不動産取得税という税金がかかります。
４０㎡というと、間取りとしては２DＫや１ＬＤＫくらいの広さですので、持ち家を建築する方はほとんど関係ないかもしれません。
ただ賃貸住宅を建築する方は、１Ｋなどの４０㎡に満たないような単身向けの間取りを沢山建てる場合には不動産取得税が結構バカにならない金額がかかります。。。
それが今回の東京ゼロエミ（水準２・３）に該当すると、なんと不動産取得税が半額になります。
そして、更に太陽光発電を付けるとなんと０円になります！お得！！
【おまけ】取得補助金の税金について
このような大きい金額の補助金を受ける場合には気を付けなくてはいけない事があります。
それは、『税金』です。。。
補助金は、所得対象となりますので、大きい補助金を受けた場合その年の所得がかなり上がってしまう為、税金がかなりかかってしまいます。
特にアパート建築などの場合は補助金額も莫大になるケースも多いので、緩和措置が有ります。
アパートの場合、減価償却と言われる償却資産から補助金取得分マイナスして税金を納めることが出来ます。
仮に、新築時の建物（木造）の固定資産税価格が２，０００万円だとすると木造の償却期間が２２年ですので、２，０００万円を２２年間かけて経費計上できます。
ここで補助金を仮に５００万受けた場合、２，０００万－５００万＝１，５００万円を２２年かけて償却するといった感じです。
つまり、毎年の経費として落とせる金額が少なくはなるから得する訳では無いけど、税金を分散して払えるというイメージですね。。。
いずれにせよ、補助金を上手く使えば、良い建物がお得に手に入るという事ですので、使わない手はありません。
今回は東京ゼロエミ補助金についてでした！
詳しくは下記ホームページ見てみてください。
クール・ネット東京 ：東京都地球温暖化防止活動推進センター | 「東京ゼロエミ住宅導入促進事業」 (tokyo-co2down.jp)
そして、ここは大事なポイントなのですが補助金事業について、ハウスメーカーや営業マンによって得意・不得意が少なからずあります。
その為、苦手意識のあるハウスメーカーや営業マンは、補助金のことを知っていても自ら教えてくれないケースも多々あります。
『知らなかった』で損をしないように、施主力をUPさせましょう！
そして、東京以外での建築検討の方は下記サイトから自分と住む地域の補助金調べてみると良い事あるかもしれません。
市町村住宅関連補助金制度一覧（都道府県別）2022 補助金などの支援制度 (sumai-fun.com)
是非参考に！
それではまた次回！！
アパート建築の一括借上の闇【一括借上検討者は要チェック！】
今回はアパート建築をする方向けの記事です。
『実家が空き家になってしまうから、アパートに建替えて家賃収入が欲しいけど、空室時でも家賃が入る一括借上が安心だな〜』
『アパートが老朽化してきたから、建替えたいけど、古くなると入居者決まりづらいから始めから家賃保証の一括借上が良いな』
なんて考えている方。
一括借上げ(いっかつかりあげ)というシステムはご存知でしょうか？
別名、マスターリースまたはサブリース。
自分のアパートに入居者がいる時は勿論ですが、空室時でも家賃を払ってもらえる安心なシステムです。
特徴としては、管理手数料が割高です。
ほとんどの場合、一般管理という不動産屋さんに管理を頼む場合は3%〜5%が相場です。
それに対して、一括借上の管理手数料は10%です。
家賃が10万円だとしたら、1万円が管理費で取られるということです。
大手ハウスメーカーになると、自社グループにこの一括借上をしてくれる会社があったりします。
この家賃保証ですが、個人的には正直そこまでお薦めしてません。
(こんなこと言ったら会社に怒られそうですが)
なぜか？
主にこの2点です。
①家賃の見直しが2年(会社による)に一度ある。
②家賃保証だろうが、違かろうが入居者にとっては関係ない。
まず、大前提として！
家賃保証だろうがなんだろうが、そもそも会社側が儲からなければ、こんな事絶対しません。
会社が家賃保証をする理由は『儲かるから』です。
それもそのはず。
家賃の保証は、20年も30年もずっとその金額で保証してくれる訳では無いのです。
大体が『2年(会社による)に1度、家賃の見直しが可能』となっています。
つまり、『入居者が入らなくなったら、保証する家賃も下げさせてね。』ってことです。
たまに、この期間が2年ではなく5年とかもう少し長いケースもあります。
でも、結局は同じことです。
そもそも、新築で建ててそんな家賃がすぐ下がるようなら、建物の計画案からやり直した方が良いと思います。
他にも、もし一括借上をお願いするなら気をつけた方が良いポイントをお伝えします。
【気を付けるべきポイント】
①解約時の違約金や条件
②一般管理への移行について
③入居者時のクリーニング業者の選定について
④免責期間について
①解約時の違約金や条件
一括借上は、家賃保証と言いながら入居が決まらなくなると家賃が下がる事があります。
その家賃を下げる提案に不服とした場合、双方の条件が合わないということで解約になる場合があります。
その際の、違約金の規定や、細かい条件が付いているケースもあるので、しっかりチェックしてください。
②一般管理への移行
途中で一括借上をやめて、一般管理にする場合にも諸条件を確認しておくと良いでしょう。
また一般管理には『集金管理型（滞納保証付き）』と『直接振り込み型』に分かれます。
『集金管理型』とは、入居者が管理会社に振り込みをするので、大家さんは入居者から家賃が振り込まれているかをチェックする必要がありません。
また、万が一入居者が家賃の振り込みを忘れていた場合でも、管理会社が気づいて、いったんは管理会社から大家さんに家賃が支払われます。（滞納保証）
勿論、家賃の振り込み催促は管理会社が大家に代わってしてくれます。
一方、『直接振り込み型』は入居者から大家さんの口座に直接、振り込みがされるので、大家さんが毎月通帳をチェックする必要があります。
もし、入金が無い場合は管理会社に連絡をして、振込の催促をしてくれます。
一般的には、『集金管理型』の管理料が５％前後、『直接振り込み型』の管理料が３％に設定されているケースが多いのではないでしょうか。
③入退居時のクリーニング業者の選定
入退居があった際に、部屋のクリーニングを大家負担でする場合、一括借上だとそのクリーニング業者を大家側が選べないケースがあります。
そうなると、大家は提示された見積りを払うしかなくなるので確認しましょう。
入退居のクリーニングが必要だと管理会社に言われて、請求された金額を払ったのに、クリーニングがちゃんとされずに募集されているケースが実は意外とあります…詐欺やん…
④免責期間について
空室時でも家賃を保証してくれるのが一括借上の安心感だと思ってたのに、入退居が起こった場合に、免責期間を設けられているケースもあります。
つまり結局、空室になったら家賃入らない期間が出てきます…
通常は、新築時の一番初めの2ヶ月間くらいが免責になるケースが多いです。
（ローンの支払いは大抵、この免責期間が終了後に支払スタートできるからご安心を）
あと、一括借上げの闇でもありますが、建築会社の自社グループ限定で借上げ可能なところは注意してください。
管理体制がめちゃくちゃ良いと思いきや、その分の生み出すはずの予定利益が建物の利益に上乗せされているだけの可能性もあります。
（※もちろん、全ての会社ではないです）
つまり１か月の管理手数料が、５万円だとした場合、２年分の手数料は、
５万円×24か月＝120万円。
つまり、建物の金額に120万円上乗せしてしまえば、2年間分の手数料はその時点で稼げていることになります。
ですので、管理面のサービスを手厚く見せて、さも『めちゃくちゃお得な管理体制に見せる』という事も可能ということです。
8,000万円のアパート建築費が、8,120万円で提示されても、分かりますか？
そういう意味では、個人的には管理会社も何社か相見積もりを取って、目線をしっかりもっておく事は大事だと思います。
正直、賃貸は客付け力が強いところに任せるか、そうでないかで大きな差がでます。
管理会社の選定も、妥協せずしっかり考えていきましょう！！
それ意外でも一括借上は、あくまで借上する会社が大家から全てを借りて、他の人たちに又貸しする制度なので、大家の希望は案外通りづらいです。
たまに、『家の持ち主である大家の意見が通らないなんておかしい！』ってクレームを発している人がいますが、正直言ってちゃんと仕組み理解してないんだろうなと思います。
もちろん会社側がきっちり説明するべきだとは思いますが、何でもかんでも教えて貰えると思ったら大間違いです。
私は、一戸建てを検討する方とは違いアパート建築をする方には、お客様であっても結構厳しく言います。
一戸建ては自分達の住む家を建てるので、自分達の満足いく形にすれば良いと思います。
ただアパート建築は1つの事業です。
成功しようが、失敗しようが自分の責任です。
なんとなく親の土地を相続して、『アパートでも始めちゃおっかな〜』なんて
しかし、入居者の支払う家賃は変わりません。
その物件が家賃保証だろうとそうでなかろうと、入居者にしてみればどうでも良いことです。
本来、大家さんに入る賃料を『家賃保証の手数料』と言えば聞こえは良いですが、要は『ピンハネ』してる訳です。
