住宅購入 初めにやること【資金計画編】
ズバリ「資金計画」です。
資金計画とは、住宅取得に向けて自己資金・住宅ローン・ローン条件などをある程度決めて総額を把握することです。
営業マン『今の家賃は月々いくらですか？』
お客様『１２万円くらいですね』
営業マン『それなら住宅ローンで４５００万円位のローンが組めますよ。家賃で支払っているの勿体無いですね～。』
みたいな。。。
住宅展示場に行ったことのある方なら、一度はこんな会話をした事があるのではないでしょうか。
確かにそうなのだけれども、
・固定資産税
・設備機器が壊れた際の修理費
・建物自体のメンテナンス費
こういった、賃貸では自分で支払わなかった項目を、購入すると自分達で払わないといけません。
一方で、買うと良い事もあります。
・住宅ローン減税や補助金の恩恵が受けられる。
※住宅ローン減税とは、所得税・住民税に応じて、借入残高の0.7％が最大１３年間還付される制度です。所得制限：年収2000万以下が対象（2022年８月現在）
・将来、資産になる。（※立地重要）
・設備・間取りを自分達の希望通りにすれば、生活が充実する。
・気持ち的な満足感が得られる。
・賃貸の時のような、更新費がかからない。
・万が一、自分が死んだら家族に家を残せる為、保険替わりになる。（団信加入の場合）
※団信とは、債務者が亡くなった際にローンの返済が免除になる保険です。
・親から多額の贈与を非課税で受けれる。
・高齢になっても住むところがある安心感がある。
などなど、買った時のメリットも沢山ありますね。
では、自分達はどの位の支払いなら問題なく返済が可能なのか。。。
心配な方はFP（ファイナンシャルプランナー）などに相談してみても良いでしょう。
ただし、気を付けないといけないのは、住宅メーカーが用意するFPの話を鵜呑みにすると、返済計画が厳しくなるケースがあります。
これは、当たり前ですが、ハウスメーカーと提携しているFPは、当然その紹介元であるハウスメーカーで建築してもらう事を前提にお客様を紹介してもらっています。
よっぽど厳しい計画でない限り、ハウスメーカーの予算に合わせたライフプランを計画してる可能性が高いです。
場合によっては、ハウスメーカー紹介のFP以外に、保険会社などの無料FP相談も受けても良いかもしれません。
場合によっては、全く違ったシミュレーションが出てくる可能性もあります。
あとは自分達でもできる無料シミュレーションサイトもあります。
気になる方はコチラから自分にあったシミュレーションツールを使ってまずはシミュレーションしてみても良いかもしれません。（下記URL参照）
FPオススメ！無料のライフプラン作成ツール 5選 (lifeplannomadoguchi.com)
また、現在の年収から自分がいくら位のローンを組むことができるかですが、
こちらは大体年収の７～８倍くらいです。（シミュレーションは下記URL参照）
住宅ローンシミュレーション | 住宅ローン | auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)
FPの正しい使い方としては、専門家としての話をしっかり聞きつつも、完全に鵜呑みにするのではなく、それを元に「夫婦感で将来の計画をしっかりと話し合う事」だと思っています。
そして、個人的にローンの組み方としてあまりおススメしない方法をお伝えします。
①夫婦ペアローンで組む
②ボーナス返済をする
上記２点はあまり個人的にはおススメしません。
なぜなら、①夫婦ペアローンの場合、夫婦共に途中で仕事を辞めずにずっと働き続けるのであれば良いと思いますが、一般的に子供ができたら働き方を時短にしたりするケースも多いからです。
それと何故ペアローンを組むのかというと、多くの方が片方（ご主人）の収入だけでは、返すのが厳しいローン返済計画になっているケースが多いからです。
あと万が一に、離婚した場合に。。。以下略。。。
②ボーナス返済については、ボーナスで多くを返済すれば確かに毎月の支払いを減らすことができますが、そもそも毎月の返済がそこまで厳しいなら、ローン金額を減らすべきだと自分は思っています。
コロナウィルスなど、予測できないような不測の事態でボーナスカットされる可能性だってあります。
ボーナスは通常のローン返済とは別に考え、貯めておき、もし数年で貯蓄が増えたら、繰り上げ返済をしていくようにしましょう。
あくまで、①②ともに絶対ダメという訳でなく、夫婦でリスクについてしっかり理解した上で住宅購入を検討するようにしましょう。
ここで１つローンを組む指標として、「返済比率」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。
返済比率とは、「年間返済額÷年収×１００」で表される％のことを言います。
大体、目安は２０％くらいなんて言われたりもします。
もし、年収６００万円の人が、月々１０万円の返済をするとすると、
（１０万円×１２か月）÷６００万×１００＝２０％ですね。
共働きの場合は、夫婦で相談して、もう少し比率を上げても良いのかな～なんて思ったりもします。
ちなみに月々１０万円の返済とは、３８００万円の住宅ローンを金利０．６％の変動金利で３５年間借りた場合の月々返済です（ボーナス払い無し）
土地から買う方は、自分たちの希望エリアの土地の予算感を調べて、建物費用にどのくらいのお金がかけられるのかを考えてみると良いかと思います。
ちなみに土地から購入する際の土地選びについては、また改めてご案内します。
また、マンションを購入する方は、ローン支払いとは別に管理費と修繕積立費などが入ってくるので必ず確認して、注意してくださいね。
あと、資金計画をする上で、大事なこと。
それは、今の生活費やランニングコストを把握することです。
生命保険は見直ししても良いかもしれません。
住宅ローンは団信を組むことが多いですから、ある種、生命保険の代わりとも言えます。
月々の支払がきつくならないように、保険を安くしても良いかもしれませんね。
あとは携帯電話も格安SIMに乗り換えたりするだけで、5000円/月くらい変わってきたりします。
３大キャリア使っている人は検討必須！！夫婦で5000円ずつ下がれば、1万円/月！
個人的には、ahamoやワイモバイルがおススメです。
ちなみに、自分は超裏技を使って月額が安くなるだけでなく、キャッシュバックキャンペーンなどを使って結果的に１０万円以上ゲットしました。にやり。
（これは使えるタイミング・店舗も関係するのと、やり方がエグイので割愛）
月１万円は３５年ローンに換算すると、３５０万円位変わります。
('ω')〈オオキイネー
そして最後に、前回もお伝えしましたが資金計画することで大事なこと
「両親に相談する（両親からの支援はあるかの確認）」
上記の家を買うメリットでも少し触れましたが、実は子供たちが住宅購入する際の、
住宅取得費用について、親が贈与した場合、1000万円まで非課税で贈与ができたりします。
（※通常は年間１１０万円までは非課税で贈与ができます）
こういった制度を、親が知っていて実は貯めていてくれていたケースなんかも意外にあったりします。
まずは住宅購入についてそれぞれの親御様に「最近、家を購入しようと夫婦で話してみてるんだけど。。。」と相談してみましょう。
※実家が地主などで、「小規模宅地の特例」を使いたい場合など家を買わない方が税金的に良いケースもあります。※
親御さんからの資金援助が、マイホーム計画を大分進めていった段階で出ると振り出しに戻ります。。。
これは、ご本人たちは勿論ですが、不動産屋・ハウスメーカーの営業も可哀想なので是非はやめに確認してあげてください。m(__)m
では、今日はこんなところで。
